Bất động sản rơi tự do là thảm họa?

Nên để thị trường bất động sản rơi tự do và tự điều chỉnh hay cần sự can thiệp của chính phủ. Đây là đề tài tranh cãi sôi nổi giữa chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam.

Những tòa nhà cao tầng đang xây dựng bên sông Sài Gòn, ảnh
chụp trước đây. AFP photo/Hoang Dinh Nam

VnExpress bản tin trên mạng ngày 28/3 cho biết 1.000 hội viên Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội có phản ứng mạnh và đề nghị đối thoại với TS Alan Phan chuyên gia kinh tế Việt kiều Mỹ. Trước đó trả lời phỏng vấn của VnExpress, TS Alan Phan nhận định, nên để thị trường bất động sản rơi tự do, khi đó giá nhà sẽ giảm thêm từ 30% tới 50% phù hợp với mức thu nhập của người dân; thị trường sẽ tự điều chỉnh và hồi phục trong vòng 4-5 năm.

Vết thương khó lành

Bơm 30.000 tỷ đồng như kế hoạch dự thảo của Ngân hàng Nhà nước,  theo TS Alan Phan và VnExpress, sẽ chỉ cứu được một số đối tượng, địa ốc có thể cầm máu nhưng vết thương khó lành. Nếu chính phủ in tiền để giải cứu bất động sản thì hệ quả đầu tiên là lạm phát và toàn dân

Phần âm thanh

phải gánh chịu. Ngược lại nếu để thị trường rơi tự do thì nợ xấu ngân hàng gia tăng, nhiều ngân hàng sẽ phá sản biến mất. TS Alan Phan, một chuyên gia kinh tế một nhà kinh doanh có bề dày kinh nghiệm ở Hoa Kỳ, Hong Kong, Trung Quốc cho rằng, chỉ cần một nửa số ngân hàng ở Việt Nam tồn tại thì cũng ổn vì Việt Nam có quá nhiều ngân hàng. Điều quan trọng theo ông, chính phủ phải bảo đảm người dân không bị mất tiền. Về tác dụng tiêu cực khác, nhiều ngân hàng phá sản sẽ ảnh hưởng thị trường chứng khoán nhưng TS Alan Phan cho rằng, niềm tin sẽ phục hồi và đi tới một chu kỳ kinh tế mới.

Để rơi tự do hay không thì nó cũng chỉ là quan điểm của mỗi người… Theo quan điểm cá nhân, cũng phải nên có sự hỗ trợ từ Chính phủ. » Nguyễn Anh Tú

Về sự tranh cãi trên báo chí liên quan đến vấn đề nên cứu bất động sản hay để thị trường tự điều chỉnh, LS Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM nhận định:

“Tranh cãi đó là vì lợi ích của doanh nghiệp bất động sản họ đứng về phía họ để nói thôi. Theo tôi có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản có năng lực tài chính, họ vẫn thực hiện một số dự án. Những doanh nghiệp phản ứng là những nơi không có năng lực tài chính, khả năng thực hiện dự án là không có… họ chiếm dụng vốn của khách hàng. Thị trường suy sụp đến như thế này, người ta biết được doanh nghiệp nào thực sự có năng lực doanh nghiệp nào không. Tôi cho rằng, một số dự án tốt vẫn được nhà đầu tư mua lại, còn một số doanh nghiệp họ lừa người ta không chỉ chiếm dụng vốn khách hàng mà trình tự thủ tục giao đất họ cũng chưa làm đúng nữa.”

Ông Nguyễn Anh Tú, Chánh Văn phòng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trụ sở tại Hà Nội cho biết Hiệp hội không bình luận về ý kiến của TS Alan Phan. Tuy vậy, ông Nguyễn Anh Tú vắn tắt trình bày quan điểm cá nhân:

“Để rơi tự do hay không thì nó cũng chỉ là quan điểm của mỗi người… Theo quan điểm cá nhân, cũng phải nên có sự hỗ trợ từ Chính phủ, Chính phủ Việt Nam thì cũng đã có giải pháp để phục hồi thị trường cho nhanh. Vấn đề là theo thị trường thôi, khi nó nóng lên tốt lên thì mọi người đầu tư sẽ có lợi nhuận. chứ còn bây giời thị trường nó xuống như thế này….”

Một công trình xây dựng nhà cao tầng ở Hà Nội ngày
22/12/2012. RFA photo.

Điển hình cho phản ứng gay gắt nhất của doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Chí Hiếu- Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức, đồng thời là Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định trên báo Người Lao Động Online chiều 26/3: “ nếu để thị trường bất động sản rơi tự do sẽ là một tai họa lớn cho nền kinh tế, hàng vạn công nhân thất nghiệp, số doanh nghiệp đóng cửa, phá sản sẽ rất lớn, ảnh hưởng xấu đến an ninh xã hội. Vai trò can thiệp của Chính phủ là rất lớn, phải có các biện pháp hỗ trợ để doanh nghiệp gượng dậy.”

Trả lời chúng tôi, LS Nguyễn Văn Hậu- Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM nhận định, đây là một cơ hội để sàng lọc hoạt động kinh doanh bất động sản. Ông nói:

“Không nên bơm tiền vào, mà thông qua vấn đề bất động sản hiện nay để rà soát lại. Từ đây phải có chính sách chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính mới được phép kinh doanh bất động sản. Chứ vừa rồi nhiều nhà đầu tư dàn trải làm bậy. Đã đến lúc khóa sổ doanh nghiệp lại, bất động sản phải là kinh doanh có chọn lọc. Hiện nay ai cũng có thể hoạt động trong lãnh vực này và thực sự là chiếm dụng

Lợi ích nhóm

Đề cập tới sự can thiệp chẳng đặng đừng của Chính phủ thông qua hình thức gói kích thích liên quan tới bất động sản, LS Nguyễn Văn Hậu nhắc lại cảnh báo của Ủy ban Kinh tế Quốc hội về vấn đề lợi ích nhóm trong việc rót tiền cứu doanh nghiệp bất động sản. Ông nói:

Không nên bơm tiền vào, mà thông qua vấn đề bất động sản hiện nay để rà soát lại, chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính mới được phép kinh doanh bất động sản. » LS Nguyễn Văn Hậu

“Tôi nghĩ trước hết phải cứu những doanh nghiệp nào thực sự có năng lực, thực sự đầu tư, dự án của họ mang lại hiệu quả kinh tế xã hội. Phải thẩm định những dự án đó để cứu nó, bơm lên cho nó tiếp tục chạy giống như một cái bánh xe bây giờ yếu quá mình bơm lên cho nó tiếp tục chạy. Nhưng không dàn trải được, thực sự những anh có năng lực thì bơm lên cho bắt đầu chạy, vốn rất là quan trọng, họ muốn kinh doanh nhưng thiếu vốn…Những dự án đó phải thẩm định lại, nếu không thẩm định lại thì sẽ rơi vào lợi ích nhóm.”

Một trong những thông tin đáng chú ý về lượng bất động sản đóng băng kèm theo nợ xấu vừa được  báo mạng VnEconomy hé lộ. Trong bài “Không thể cứu bất động sản bằng tiền” tờ báo trích lời ông Nguyễn Văn Đực-Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, hàng tồn kho bất động sản cực lớn đến khoảng 200.000 căn trên cả nước, mà vì nhiều lý do doanh nghiệp không phản ánh đúng, còn cơ quan quản lý thì thống kê căn cứ theo kê khai của doanh nghiệp đưa ra con số 40.000 căn.

Sự thiếu minh bạch trong nền kinh tế Việt Nam được ông Bùi Kiến Thành chuyên gia tài chính cao cấp ở Hà Nội mô tả  khi trả lời chúng tôi. Theo đó, nợ xấu nợ khó đòi ở Việt Nam thực sự chưa rõ ràng là bao nhiêu, tại vì không phải chỉ cho vay trong một lĩnh vực nhất định. Ví dụ cho vay để hoạt động sản xuất kinh doanh, người ta lại dùng cái cho vay đó đi làm bất động sản hay thị trường chứng khoán …Vấn đề khai những nợ đấy không rõ ràng, khi ngân hàng thương mại khai báo với Ngân hàng Nhà nước cũng không khai rõ ràng. Vì nếu khai rõ ràng thì phải trích lập dự phòng cho nợ xấu đó, nếu nợ xấu quá hạn 180 ngày thì trích lập dự phòng 50% giá trị; nếu nợ xấu quá hạn 360 ngày thì trích lập 100%.....Chuyên gia Bùi Kiến Thành nhấn mạnh:

Tòa nhà căn hộ cao cấp ở Hà Nội, ảnh chụp hôm 18-
05-2012. RFA PHOTO.

“Ngân hàng muốn tránh việc trích lập dự phòng nên người ta không khai trung thực. Số nợ xấu nợ khó đòi thực sự có nhiều vấn đề lắm, thế nào là vay sản xuất kinh doanh, thế nào là vay bất động sản. Vấn đề vay kinh doanh sản xuất chảy qua bất động sản là bao nhiêu…trễ hạn bao nhiêu, bao nhiêu là nợ xấu nợ khó đòi…Ngân hàng chưa thực sự trung thực hoàn toàn để khai báo những con số cho nên ở Việt Nam bây giờ rất là khó. Khi Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ra Quốc hội nói là 8%, ít lâu sau nâng lên 10%, cách đây mấy tuần lễ lại nói rút xuống còn 6% giảm 2%, không ai hiểu được cả! Từ đâu có phép lạ gì mà nó giảm trong khi nền kinh tế gặp rất nhiều khó khăn, doanh nghiệp phá sản tràn lan như thế. Những chuyện này cần có sự nghiên cứu nghiêm túc, có lẽ Nhà nước cần thực sự cố gắng hơn nữa để làm rõ vấn đề này.”

Chuyên gia Bùi Kiến Thành cho rằng cần có một giải pháp lâu dài cho vấn đề bất động sản, đặc biệt phải cân đối lại sản phẩm nhà ở diện tích nhỏ có giá phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Ông nói:

“Đề xuất của tôi từ trước tới giờ với chính phủ, lập ra một ngân hàng cho vay bất động sản với lãi suất thấp, không phải là qua những ngân hàng hiện hữu. Nếu chính phủ chưa lập ngân hàng đó mà tạm thời cho vay qua các ngân hàng hiện có thì là một bước tiến. Tôi đề nghị ở Việt Nam nên xem xét hình thức tổ chức như Fannie Mae Freddie Mac  cho vay với lãi suất 3%-4%/ năm trong thời hạn 20 năm-30 năm để tạo cơ hội cho những người cần mua nhà có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng với lãi suất thấp, thì như vậy lĩnh vực bất động sản mới có thể phát triển được.”

Trở lại ý kiến đầy tranh cãi của TS Alan Phan “Nên để thị trường bất động sản rơi tự do” và 16 điểm chất vấn đề nghị được giải thích của Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nơi qui tụ 1.000 hội viên. Có thể tóm tắt chất vấn một cách ngắn gọn theo VnExpress: “Chính phủ phải làm gì khi doanh nghiệp chết, ngân hàng chết, chứng khoán tụt giảm mà người dân vẫn không mất tiền. Doanh nghiệp bất động sản phá sản khi người dân đã góp vốn triển khai dự án thì ai sẽ là người bị mất tiền ?”.

© Nam Nguyên, phóng viên RFA